房地产开发企业差额计税会计处置

房地产开发企业差额计税会计处置

房地产开发企业差额计税会计处置

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,其计税办法与项目的开工日期有关,《修建工程施工答应证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,能够选用简易计税办法计税;《修建工程施工答应证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目,只能适用普通计税办法计税。

房开企业中的普通征税人销售自行开发的房地产项目,适用普通计税办法计税的,依照获得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

支付的土地价款,是指向政府、土地办理部分或受政府托付收取土地价款的单位直截了当支付的土地价款,包罗土地受让人向政府部分支付的征地和拆迁抵偿费用、土地后期开发费用和土地出让收益等。 

此外,获得土地时向其他单位或团体支付的拆迁抵偿费用也允许在计算销售额时扣除。征税人按上述规则扣除拆迁抵偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和获得拆迁抵偿费用凭证等可以证明拆迁抵偿费用真实性的资料。

房开企业中的普通征税人销售自行开发的房地产老项目,适用简易计税办法计税的,以获得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。

从以上税收政策能够看出,房开企业的简易计税是全额口径,普通计税是差额口径,与前文提到的修建办事正好相反。 

从会计处置的角度看,普通计税办法且允许差额的业务,应通过「销项税额抵减」那个专栏停止核算。

从核算的流程看,笔者主张,获得土地以及支付拆迁抵偿费时,仍以价税算计数计入相关本钱费用,不停止价税别离,发作征税义务时,再依照18号公告第五条的规则,以当期销售面积占可供销售面积的比例,计算抵减销项税额。

 

房开企业在会计处置留意以下几个成绩

一是房开企业获得预收款时,不发作征税义务,但需求按规则预缴增值税及其附加,会计处置要停止反映,包罗:实际预缴时的处置(笔者主张依照收付实现制)、附加税费的期末结转损益、以预缴税款抵减应征税额(笔者主张综合抵扣)等。 

二是除一般省份外,房开企业的征税义务发作时刻与会计收入确认的时刻是分歧的,均为不动产交付时,因而房开企业的增值税与会计核算没有税会差别,也一定是房开企业无需使用「应交税费—待转销项税额」明细科目。

三是房开企业未成立独立的项目公司而是以设置项目部的方式停止开发的,还需求思索公司范围内的增值税款的结转成绩。

四是思索到房开企业预缴增值税在时刻方面的特别性,其「应交税费—预交增值税」科目非常能够存在借方余额,期末应在资产负债表的「其他活动资产」或「其他非活动资产」项目列示。

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