房地产开发企业营改增交啥税

房地产开发企业营改增交啥税

房地产开发企业营改增交什么税?

主要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税和企业所得税

一  取得土地环节 

开发品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%)

2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱

二  建设开发环节 

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

2、印花税

常见的合同如下:

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱+建筑安装工程承包合同金额×0.3‱+借款合同金额×0.05‱

三 销售环节 

取得预售证后进行预售,需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

向左转|向右转

提示——被遮挡部分文字为“—预缴税额”。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。

3、土地增值税(预缴)

预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率

预征率:住宅为2%,非住宅一般为3%或者4%

4、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×5‱

5、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

四 土地增值税清算环节 

项目全部竣工并完成销售,或满足其他清算条件,应进行土地增值税清算。

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数-预缴税额

增值税简易计税:清算收入=含税销售收入/(1+5%)

增值税一般计税:清算收入=(含税销售收入+允许扣除的土地价款×11%)/(1+11%)

增值额=清算收入-(土地出让金及契税+房地产开发成本)×120%-房地产开发费用-印花税-城建税及教育费附加。

营改增对房地产开发企业有什么影响?

营改增”可能对房地产开发企业产生的影响如下:

1. 税收负担与经营成本的影响

1,房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段,均涉及营业税纳税问题,主要体现在: a. 开发建设阶段:提供建筑业应税劳务(营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内,不含甲方供材),按照营业税率3%计征 b. 转让及销售阶段:转让无形资产(土地使用权),销售不动产(商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物),均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税 c. 持有自营阶段:出租房地产,按租赁服务业以5%税率计征营业税 结合税制改革试点方案的要求,可以看出,如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革,那么它对房地产开发企业的影响是系统性的。首先,税率的直接变化(由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率),税率均大幅上升,虽然增值税可以抵扣相应进项税额,但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性,在实际操作中很多项目往往难以抵扣,并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业,其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业,进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然,还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响,由于上述影响是系统性的,其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施(特别是适用税率与抵扣机制的设计),并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看,“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是 “不减反增”。 2. 财务管理与会计处理的影响 “营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面,企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑,会要求自身财会人员加强宏观财务管理,甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通,达到合理降低税负与经营成本的目的,这一点将在第四部分房地产开发企业的相关对策中进一步阐述。另一方面,“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响,主要是上述1中企业3阶段业务的具体涉税处理转变问题,以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。 3. 企业融资与现金流的影响 由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性,要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中,房地产开发企业多采用预售制,营业税在确认预售收入的当期就要缴纳,占用流动资金,转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后,一般房地产项目建设、材料等先购入,多数时间,进项税额大于销项税额,因而开发之初较长的时间内无税可缴,减少企业流动资金的占用,扩大企业现金流。

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