房地产开发企业本钱操纵的核算

房地产开发企业本钱操纵的核算

房地产开发企业本钱操纵的核算

一、房地产开发本钱的组成

房地产开发本钱是指房地产企业为开发必然数量的品房所支出的全部费用。就其用处来讲,大致可分为三局部:

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发本钱的主体内容,大致占总本钱的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用次要包罗置换本钱、批租费用、动迁费用等。房产商在决议能否开发一个项目前,必需将估计的土地费用通过土空中积和容积率的换算,计算出将来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼板价),以此来停止项目的可行性评价。

2.配套及其他收费支出。次要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、病院、商店等生活办事性设备也是不成短少的。其他收费支出中有点虽属于押金性质,如档案包管金、绿化包管金等,但难以全部收回。这类收费项目品种单一,规范纷歧,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性非常强,规范遍及偏高。配套及其他收费项目是房地产开发本钱中受外界要素妨碍最大的一块费用支出,普通占项目总投资的10%~15%.

3.办理费用和筹资本钱。房地产开发与其他行业比拟,有建立周期长、投资数额大、投资风险初等特点,因而,大少数开发企业必需通过存款来处理资金需求,如此就发生数额较大的利息支出。如何把这局部费用核算好,对正确计算开发本钱将起到十分重要的作用。

二、增强房地产开发企业的本钱核算战略

1.增强房地产企业本钱核算的规章制度建立和组织落实。

房地产开发企业不只要恪守国度的有关法规和制度,还应该结合企业的实际状况、行业特点,树立和健全企业的规章制度,增强和完善房屋本钱核算的规章和制度建立,使本钱核算任务有法可依、有章可循,从而包管本钱会计材料的真实、牢靠,促进企业本钱核算水安然平静会计信息质量的提高。同时,房地产开发企业应该思索本身规模大小和开发项目的规模特点等要素,在包管本钱会计任务质量的前提下,合理地设置会计机构,装备需要的本钱核算人员。每一房地产项目应由专人担任本钱核算任务,大型项目应设立本钱任务组专门担任本钱预测、本钱决策、本钱方案、本钱核算、本钱操纵、本钱报表编制和剖析等次要任务,使本钱核算和办理无机地结合起来,构成算为管用、算管结合的无效机制。本钱任务组的任务方式也应按照项目详细实际,确定别离采取集中和非集中任务方式。

2.确定本钱核算对象。

关于建立一个古代的多功用小区,其本钱核算对象就显得复杂。这就需求本钱核算人员深化实际,研讨剖析总体项目的特点、办理要求、经济用处、规范、建立交付期以及预决算的主体分项确定。本钱核算对象的设置必需坚持“便于核算,利于办理”的准绳。普通来讲,房地产开发企业在确定本钱核算对象时,应结合开发工程的地点、用处、构造、装修、层高、施工队伍等要素,别离做如下处置:普通的开发项目,应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个本钱核算对象;同一开发地点、构造类型相反的群体开发项目,假如开完工时刻相近,又由同一施工队伍施工,能够兼并为一个本钱核算对象;对一般规模较大、工期较长的开发项目,能够结合经济责任制的需求,按开发项目的必然区域或部位划分红本核算对象。比方,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用处和建立规范适当分类,对区内公共修建配套设备中属于营业性公建立施,应单设本钱对象核算,如此就会构成多个本钱核算对象。

3.设立合理的本钱核算项目。

正确划分红本项目,如:土地征用及拆迁抵偿费、后期工程费、根底设备费、修建装置工程费、公共配套设备费和开发直接费等。能够客不雅地反映产物的本钱构造,便于剖析、研讨落低本钱的途径。按现行房地产开发企业会计制度规则:开发本钱属一级科目,在该科目下企业应按照本身的运营特点和办理需求,确定本钱项目,停止明细核算。本钱项目不宜开列太多,关于发作次数较少的本钱费用,特不是单笔发作的费用,应尽可能兼并;对金额较大并陆续发作的费用应独自设立科目核算。土建费用如属于合同发包的,还应该按合同停止明细核算,以便随时理解任务量进度和付款状况,为工程的完工决算提供材料。

4.确的停止本钱的归集、分配与转结。

关于单一的房地产项目由于本钱对象复杂,归集本钱费用就容易得多,通过火配直接计入本钱对象的内容就绝对较少。但是一项大型综合性小区开发就显得十分复杂,本钱核算对象比力细化,非常多本钱费用不成能直截了当归集到各个本钱核算对象,就需求采取必然办法和顺序停止分配,再直接地归集到各个本钱核算对象。直截了当归集的本钱费用次要是修建装置工程费用,其他本钱费用则需求定期停止分配,而关于直接分配的费用需求在日常归集时按各自本钱项目的细目别离归集核算,接着按各个本钱对象和对应本钱项目停止分配。例如:大型综合性房地产项目的本钱核算对象直截了当归集项目的修建装置工程费用;土地征用及拆迁抵偿费日常发作的本钱费用可不按本钱对象直截了当分配,而在此本钱明细科目中分细目归集,每月末按各本钱对象的实际占空中积计算比例分摊当期所发作的费用,在分配时无需按细目分摊,若本钱办理需求能够再按细目构造复原。后期工程费、根底设备费、公共配套设备费和开发直接费用中的现场办理性费用则按各本钱对象的修建面积计算比例分摊。当月发作的各项本钱费用,其归集和分配顺序同土地征用及拆迁抵偿费用。关于利息支出则按各本钱对象归集的上月末本钱实际发作额计算比例分摊;关于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项,应直截了当进入本钱项目归集,并及时获得发票;关于工程决算后欠付的款项应按规范预提,包罗应付未付的商品房维修基金等。

5.注重项目完工本钱结转核算。

已完土地开发项目应按照其用处,采取分歧的办法停止本钱结转。比方:(1)为销售或有偿转让而开发的商品性建立场地。开发完成后,应将事实上际本钱转入“开发产物——土地”账户。(2)开发完成后直截了当用于本企业商品房等建立的建立场地。应于开发完成投入使用时,将事实上际本钱结转计入有关的房屋开发本钱中。(3)房地产开发项目完工验收获得交付使用答应证后三个月内,该当获得通过审价后的工程决算书,如此本钱核算人员即可依照各本钱核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付状况,按权责发作制要求计提相应的本钱费用,从而结转完工实际总本钱,并计算各独立核算对象的单位本钱停止完工开发产物的明细核算。若属于出租运营的项目,则转入出租开发产物的明细核算。商品房的预售业务在前,完工交付在后,工程决算若不及时完成,本钱核算则不成能真实和及时,进而妨碍企业盈利水平的正确性。商品房销售本钱核算应按配比准绳,以各个独立销售单元(独立核算对象)停止明细核算,以每平方米修建面积本钱为销售本钱转账根据结转销售本钱。

房地产开发企业如何做好本钱办理与操纵

普通而言,房地产开发工程是一个复杂的修建实施进程,通过对各种资源停止调度和组合应用,实现预期的修建目的,具有规模大、实施进程复杂等诸多特点。项目办理需求满足复杂办理系统以及项目办理提出的目的,对全进程停止系统的操纵,从而实现预期的目的。本钱操纵要使得工程项目的建立契合目的本钱的要求,只有如此才干够确保各方的根本利益,这也是本钱操纵的最为根本的动身点。从那个角度来看,房地产开发企业如何做好项目的办理与本钱操纵是具有十分重要的理想意义的。

  一、房地产开发企业的项目本钱操纵概述

  房地产开发企业的项目本钱操纵,是操纵实际在项目本钱办理中的实际使用。即在项目实施各环节采纳必然的操纵办理办法,以确保项目实际本钱根本契合方案的办理任务。以操纵时期为根据,项目本钱操纵大致能够分为事前操纵、事中操纵和事后操纵,其中,事前操纵次要针对的是能够妨碍项目本钱改动的相关要素;事中操纵一定是项目实施进程中对本钱的操纵;事后操纵一定是项目本钱真正呈现改动时采纳的操纵办法。项目本钱操纵旨在通过对项目各项本钱的操纵,确保事先制定的本钱方案的实在实现。对项目本钱操纵的深化研讨,有助于项目办理水平的提升、对本钱停止无效操纵、强化企业本钱核算才能、促进经济效益不竭提高。项目本钱操纵能够分解为本钱预测、本钱方案、本钱现场操纵、本钱核算、本钱剖析和本钱考核等外容。这些环节彼此妨碍,前一个环节为后一个环节的根底,彼此构成了项目本钱操纵的次要内容体系。

  二、房地产开发企业的项目全进程本钱操纵

  1.设计时期的本钱操纵

  众所周知规划设计时期对工程造价的妨碍十分大,据材料统计,规划设计时期妨碍项目投资的能够性为75%。因而增强设计时期的本钱操纵,确定合理的设计方案、成熟的工艺,增加在施工时期严重设计变动和方案转变的发作,对无效操纵工程造价将起到十分重要的作用。因而,项目的投资者首先就要转变不雅念,在设计、规划方案的评审时期,从对功用、外型、规模的过火追求中脱离出来,思索质量价钱比以及功用价钱比的取舍成绩,从而无效的应用设计、规划方案的评审时期操纵工程项目本钱。

  2.招投标时期的本钱操纵

  通过招投标来抉择施工单位或资料供给商,这对项目投资乃至质量、进度的操纵都有至关重要的作用。房地产企业在招标进程中,不要一味的追求最低的投标报价,而是对工程造价停止了迷信的计算之后,在确保施工企业取得合理利润以及包管施工质量的前提下,通过竞争取得合理低价。同时,通过招标询价,及时理解最新的人、材、机单价,增强对本钱的操纵。

  房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案,并向各有关本能机能部分及所托付的工程办理公司就营运方案停止技术交底,给出明白的各项本钱操纵指标,对本钱操纵、开发意图有一个统一的认识。工程办理公司再将各项操纵指标细分到工程办理的各专业、各环节,以指导下一步的设计、工程招标发包、现场办理等各项任务。

  确定合理的容积率及明白设计范围。在与设计单位签署设计合同时,应明白详细设计范围,特不是各种钢构造、幕墙等小配件的设计均应在总体设计合同内,防止再由此外专业公司另行设形成设计费用添加,及各工程配合不妥惹起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸构造设计不吻合而形成的糜费景象。别的,水电图纸不克不及及供,特不是供配电图纸往往在工程完工验收前二、三个月才提供,会形成电梯调试、验收要别的拉接暂时电从而添加工程本钱。上述景象在许多楼盘开发中都发作,应力图防止。

  3.项目实施时期的本钱的操纵

  在项目实施时期,要强化本钱操纵次要从如下几个方面着手:(1)增强设计变动、签证的办理;(2)增强对施工单位的施工组织设计的审核;(3)注重分包确实定和办理;(4)增强本钱与质量、进度之间的协调操纵;(5)深化现场,收集和掌握施工有关材料;(6)编制合同台账,增强对合同的办理。通过上述办法,可以无效的增强项目实施时期的本钱操纵。

  4.审计时期的本钱操纵

为更细心地做好审价结算,房地产开发企业能够援用市场机制,与建立征询公司签署协议,聘用造价工程师临时驻守,专门协助房地产企业复审复核各完工房地产项目的决算材料。而且明白告示各方:第一,该建立征询公司作为房地产企业延聘的审核审价专家,代表和协助房地产企业做审价复核任务;第二,结算时期聘用的建立征询公司不收取固定的费用,其收益按审核后核减费用的百分比率收取费用;第三,建立征询公司初审的后果必需获得房产公司、该征询公司和被审施工单位的三方认可,方能送交财务投资评审中心。通过这种方式,可以无效的操纵项目本钱。

房地产开发企业本钱操纵的核算怎样计算?整体下去讲,项目的本钱操纵核算关于房地产行业来讲至关重要,文章中次要是关于本钱操纵停止了复杂的论述,因此讲学员在遇到房地产开发企业需求核算本钱操纵时必然要慎重处置,假如有啥不知道的中央能够来会计学堂网停止征询。

 

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