房地产开发企业财政报表涉税剖析

房地产开发企业财政报表涉税剖析

房地产开发企业财政报表涉税剖析

(一)少量预收账款招致短期负债剧增,妨碍了对企业偿债才能的判别。大少数房地产开发企业基本上以定金或首付款等方式预收局部房款,在预收账款科目核算。由于房地产企业从项目的立项、施工、验收到正式销售开发产物需求较长的时刻周期,招致预收账款临时挂账,构成了企业名义上的临时负债,进而形成资产负债率较高,妨碍了对企业偿债才能的判别。

(二)房地产企业利润数据的片面性,妨碍了对企业盈利才能的判别。 房地产企业为了继续开展往往会储藏少量的土地,由此构成的土地本钱按置办时实际支付的价款入账,未包括货币时刻价值和土地增值局部。特不是近年来,房地产企业凭仗其资金、品牌、政府扶持,以协议出让的方式获得了少量廉价的土地,事实上际地价曾经是账面本钱的数倍,这时财政报表显示的企业资产严峻失实,妨碍报表使用者对企业盈利才能的判别。

(三)时期费用全部计入当期损益,妨碍了对企业运营效果的判别。按现行房地产开发企业会计制度规则,企业在开发运营进程中发作的办理费用、财政费用和营业费用作为时期费用,直截了当计入当期损益。房地产企业在项目尚未完工验收决算、少量预收账款未转销售收入前将呈现巨额盈余,特不是关于延续开发和滚动开发的企业,非常难通过财政报表剖析出企业真实的盈利水平,势必妨碍到对企业运营状况的真实反映和客观判别。使主管税务机关掌握的信息与实际状况发生差别,形成税源监控失灵。

(四)开发本钱确计量和分摊难度较大,妨碍了对企业真实资产总量的判别。普通来讲,房地产项目开发周期长、时刻跨度大,加之不确定、不成比等复杂要素的存在,开发本钱精确计量和分摊难度较大,直截了当妨碍到企业会计利润的核算和企业所得税的征管。如:有点企业开发项目虽已完工,但由于资金紧张不克不及定期支付给施工配套单位工程款,使得非常多应及时进入开发本钱核算的本钱费用未能及时列支,开发本钱也就不克不及及时转为开发产物,招致企业的开发产物账面数与实际数有较大出入。

如何对房地产企业财政报表停止税收风险解析?

1、货币资金科目剖析。货币资金包罗库存现金、备用金、各种银行存款和在途资金等,如期末余额较大,则要与企业所得税申报的估计利润结合停止剖析,能够存在货币资金的添加额乘以估计毛利率小于当期申报的估计利润的景象,要对企业的预收账款科目停止核实,能否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账,少申报估计利润;如期末余额较小,要剖析能否能够存在货币资金不入账的状况。

2、应收账款科目剖析。房地产企业应收账款科目普通余额比力小,如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额,则应重点剖析,避免企业将收到的预收款放在应收账款科目,而不放在预收账款科目,需求通过火析相应销售合同定的付款方式、付款期限等剖析判不真假,能否存在押避预交企业所得税行为。应收账款中非常能够有关联买卖构成的应收款,关联买卖定价的合感性、关联买卖的真实性应重点关注。

3、其它应收款科目剖析。普通来讲,此科目期末金额不大,应仔细剖析明细。如发觉期末余额较大及本期业务发作频繁和发作额较大的往来,要审核业务发作的时刻、往来的性质以及是彼此间能否属于关联企业,要避免局部资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业,计入其它应收款, 以到达少交税或不交税的目的。

4、预付帐款科目剖析。通常此科目期末金额不大。企业推销常规是推销时不付清货款,对方就不开具发票,但有时能够原资料曾经收到并投入使用,暂估入账, 费用已发作,计提入帐,但本钱费用(发票在汇缴清算还末到)不允许税前扣除。假如在预付帐款中呈现失常,存款企业无故存在少量预付帐款,必然要十分警觉。

5、存货科目剖析。此科目次要反映期末完工开发产物和期末未完工开发产物的状况。期末完工产物的余额普通是与预收账款科目有对应关系的,存货金额该当与预收账款金额坚持必然比例的正相关关系。假如远小于预收账款期末金额,则有能够存在收入本钱费用不配比的景象,存在后期多结转销售本钱的能够。这时要剖析企业开发产物总本钱、单位面积的开发本钱等计算办法和分摊根据,能否将土地出让金、后期工程配套费等一次性计入后期本钱。有的房地产公司结转销售本钱时,不按税务规则的本钱结转办法停止结转而是按成片开发的综合毛利率停止结转,就能够呈现门面房在后期销售时多结转了本钱;假如期末存货金额远大于预收账款期末金额,则有能够存在预收款项欠亨过预收账款科目核算,而通过其他科目核算的能够。同时在审核存货科目时,还应留意将完工开发产物的贷方与主营业务本钱的借方停止比对,两者该当相等,如大于则有能够存在将开发产物用于抵债、赠送等未视同销售的状况。

6、固定资产科目剖析。普通状况下房地产公司的固定资产账面数,绝对于企业的注册本钱、开发规模来讲,金额不可能非常大。如金额较大,该当剖析其详细明细和用处。有点开发时刻长的房地产公司也能够有办公用房如售楼处和样品房等,但依照税收规则,建立售楼处时其本钱必需独自核算,不然该当视为开发产物而不作为固定资产来处置。同时我们还要关注固定资产的使用状况,如:企业将自有房屋收费给关联企业使用未视同销售。

7、投资性房地产科目剖析。所谓投资性房地产是指为赚取租金或本钱增值,或许两者兼有而持有的房地产。投资性房地产次要包罗:已出租的土地使用权、持有并预备增值后转让的土地使用权和已出租的修建物。

8、短期借款科目剖析。绝大少数房地产企业由于投入资金量大,普通都有银行借款。关于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面:一是企业能否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目,躲避预交企业所得税。二是关于金额比力大的借款,要仔细剖析借款的金额和付息方式。特不是向团体或非金融单位的借款,更要仔细审核其借款合同的真假。关于由于借款利率超越基准利率而列支的利息,应不允许税前列支。要仔细剖析企业与借款方能否有存在关联关系,企业从其关联方承受的债务性投资与权益性投资的比例超越规则的规范而发作的利息支出,不得在计算企业所得税时扣除。

9、其它应付款科目剖析。普通来讲,此科目期末金额不大,此科目如期末金额较大,应仔细剖析明细。一是看其它应付款能否核算关联企业之间的往来,局部房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需求审查企业从其关联方承受的债务性投资与权益性投资的比例超越规则的规范,计提利息的利率能否超越同期银行存款利率。二是看其它应付款能否核算代其它部分收取的税费。假如属于房价的组成局部及由房地产公司支付的收据本身开具,则此局部需确以为收入。三是需求剖析其它应付款能否存在临时应付未付的状况,由于业务虚伪,相关应付的款项自然是临时挂账。

10、预收账款科目剖析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需求与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一同综合剖析。这几个会计科目之间都有必然的对应关系。在剖析中,一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式,剖析判不主营业务收入该当确认的时刻。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据停止比对,剖析收到的预收款能否及时足额预交了企业所得税。详细办法是将资产负债表预收账款科目本期添加额乘以估计计税毛利率后的金额,与企业申报表中预收账款征税调增金额减去预收账款征税调减金额后的余额停止比对,两者金额应该分歧。

房地产开发企业财政报表涉税剖析?作为企业的会计人员对此必定有熟悉的,也有局部学员不是非常理解的,总之企业财政报表涉税的剖析能够帮忙企业无效的操纵企业的偿债才能和判别企业的盈利才能的,固然还不止这些,对此我们能够来会计学堂看看,在会计学堂上还有非常多和此有关的知识,希望大伙儿能够来试试。

 

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