房地产企业如何交土地增值税

房地产企业如何交土地增值税

房地产企业如何交土地增值税

答:房地产企业收到房款的次月初申报时,土地增值税一并申报、缴纳。当符合土地增值税清算条件时,进行全部清算。国税发[2009]91号文件: 第十条对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

房地产企业土地增值税如何核算

1.预缴土地增值税的核算

房地产企业收到预收款项时,不能确认收入,会计处理为:借:银行存款;贷:预收账款。对于预收款,需要预缴土地增值税,预缴税款时,借:应交税费 应交土地增值税;贷:银行存款。此时,由于收入未能确认,不能将预缴的税金计入当期损益。

2. 计提和预提土地增值税的核算

预收款项确认为收入时,借:预收账款;贷:主营业务收入。同时,对已缴纳的税金,计提土地增值税并计入当期损益,借:营业税金及附加;贷:应交税费 应交土地增值税。

土地增值税是取得预收款时先预缴税金,清算时再汇算清缴、多退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则,企业还需要预提一定金额的土地增值税,以避免低估费用和负债、高估利润。预提该部分税金时,借:营业税金及附加;贷:其他应付款 预提土地增值税。此处不宜贷记“应交税费 应交土地增值税”科目,因为从税法角度讲,纳税义务还没有发生,计入应交税费易引起误解。

在这里,计提是根据预缴的税款提取的土地增值税,预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税,实务中计提与预提往往混用。

3. 汇算清缴土地增值税的核算

汇算清缴土地增值税时,如果总税款大于计提和预提数,则对于其差额,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费 应交土地增值税”科目,同时,借记“其他应付款 预提土地增值税”科目,贷记“应交税费 应交土地增值税”科目;如果总税款小于计提和预提数,则对于其差额,借记“应交税费 应交土地增值税”科目,贷记“营业外收入”科目,同时,借记“其他应付款 预提土地增值税”科目,贷记“应交税费 应交土地增值税”科目。

实际补交税款时,借记“应交税费 应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”科目。

4.确认递延所得税资产

房地产企业预提土地增值税后计入其他应付款,但在当年计征所得税时不允许税前扣除,这就造成了其他应付款账面价值与计税基础的不一致,形成可抵扣暂时性差异,从而需要确认相应的递延所得税资产。此时,会计处理为:借:递延所得税资产;贷:所得税费用 递延所得税费用。

以上详细介绍了房地产企业如何交土地增值税,介绍了房地产企业土地增值税如何核算。作为房地产企业的一名会计人员,特别是主管税务的会计人员,一定要非常清楚房地产企业土地增值税的缴纳方法以及核算方法。如果你不是很明白,那么咨询一下会计学堂在线老师吧。

 

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