房地产企业营改增预缴公式

房地产企业营改增预缴公式

房地产企业营改增预缴公式

在营业税制下,房企预售环节的应征税所得额=(预收账款×估计毛利率)-预交营业税及附加-预交土增税 -时期费用。

而营改增后,增值税较营业税的转变有2点:

1、销售收入由含税价变成不含税价。基于增值税“价税别离”的特点,房企销售款应剔除增值税销项税额后确认收入。因而,房企预售款计算应税所得时,能否需求“价税别离”,已成为税企争议的成绩之一。

2、房企预售收入须预缴3%增值税。增值税与所得税相似,对房企预售款要求预征税款,分歧于增值税的应征税额,预售环节交纳的是预征增值税,计算公式为:预征增值税=预售款/(1+增值税税率)× 3%预征率。因而,预征增值税能否于计算应税所得时扣除,也是税企争议的重要成绩之一。

『年老的小编第二个成绩是,增值税的原理是对“增值”征税,办企业都能增值那相对是万众民意所向……』

综合以上不雅点,实际上,房企对预售环节的应征税所得额的算法存在2种能够:

办法一:(预收账款 × 估计毛利率)-预交增值税 -预交城建税附加 -预交土增税-时期费用

办法二:  预收账款/(1+增值税税率)× 估计毛利率-预交城建税附加-预交土增税-时期费用

以上两种了解(简称“办法一”、“办法二”)的差别在于,

1、能否对预收账款停止增值税“价税别离”;

2、预缴的增值税能否在所得税前扣除。

关于房企预售款应税所得算法的主张

笔者主张应依照办法一计算房企预售款应征税所得额。理由如下:

 1、预收账款不存在“价税别离”的做法。

“价税别离”计就是针对增值税应税收入的计算办法,房地产预售时期并未发生增值税征税义务,未确认收入(预售仅预缴增值税,二者概念分歧),因而不管增值税法或是会计原则角度,均不存在对预收账款“价税别离”的做法或规则。

譬如,房地产预售时期开具的发票为“不征税”发票,仅有金额,不存在“不含税金额”;在账务处置上,房地产预售时期收取的款项贷记“预收账款”,包罗财会(2016)22号等文件也未规则要停止“价税别离”核算。

故笔者以为计算企业所得税应征税所得时,也不该对预收账款“价税别离”。

固然,纯属一家之言。

2、绝对而言,办法一更接近现行估计毛利率水平。

营改增后,自国度税务总局至省、市各级税务机关并未对估计毛利率停止调整,仍沿用了营业税制下的“15%、10%、5%”的估计毛利率。这一估计毛利率是税务机关在营业税制下依照“应征税所得额=(预收账款 × 估计毛利率)-预交营业税及附加-预交土增税-时期费用”的公式并思索征税人接受才能后制定的估计毛利率水平。

因而,笔者以为,营改增后,在估计毛利率水平不变的前提下,应该沿用与营业税制度下计算应征税所得额更类似的办法一才较为合理。更况且按办法一计算的企业所得税已较营业税制骤增。

综合以上内容所述,关于房地产企业营改增预缴公式的普通需求分为两种停止计算,一种一定是房地产企业的销售收入由含税的价钱酿成不含税的价钱,另一种一定是房地产企业的预售收入需求交纳3%的预售增值税。通过对上文的解读小编教师置信大伙儿对此成绩应该都有了本身的了解,更多的会计知识都在会计学堂网。

 

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