营改增后房地产企业增值税计算

营改增后房地产企业增值税计算

营改增后房地产企业增值税计算

答:营改增后,房地产企业原有的营业税改为增值税,税率也发生了相应变化,其他税种基本不变。目前所涉及的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。下面我们着重梳理一下增值税的账务处理。

按照营改增之后的最新规定,房地产开发企业实行分类管理,以年应税销售额500万元为标准,分为一般纳税人和小规模纳税人。对于销售收入未达标,但各项会计制度健全,税务资料完整的企业,可以申请办理成为一般纳税人。

一般纳税人适用一般计税方法,适用税率为11%;小规模纳税人适用简易计税方法,适用税率为5%。在税率划分中,有一种较为特殊的情况是房地产老项目可采一般计税或者简易计税。这其中所谓的房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,针对这种情况开发可自行选择有利于自身的税负方式。

房地产开发企业的销售模式中,预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式,预缴税率为3%,应预缴增值税的计算公式为:应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)×3%,下面零度用例子来简要说明会计处理的过程。

案例分析

例如:某房地产开发公司–A公司,适用一般计税方法。2016年8月份销售商品房,销售收入2000万元,收到预收款1200万,当期允许抵扣的土地价款为400万元,假设可抵扣的进项税额为20万元。

1.收到预收放款时:

借:银行存款 1200万

贷:预收账款 1200万

2.2016年9月该公司预缴增值税=1200/(1+11%)×3%=32.43万元,账务处理为:

借:应交税费–预交增值税 32.43万元

贷:银行存款 32.43万元

3.竣工交房时,结转当月收入并补齐房款差额800万元,应交增值税=2000/(1+11%)×11%=198.20万,账务处理如下:

借:银行存款 800万元

预售账款 1200万元

贷:主营业务收入 1801.80万元

应交税费–应交增值税(销项税额) 198.20万

4.本期允许扣除的土地价款为400万元,相应的抵扣额=400/(1+11%)×11%=39.64万元,同时将预交增值税结转至未交增值税,账务处理如下:

借:应交税费–应交增值税(销项税额抵扣) 39.64万元

贷:主营业务成本 39.64万元

借:应交增值税–未交增值税 32.43万元

贷:应交增值税–预交增值税 32.43万元

5.本月可以抵扣的进项税额为20万元,应转出的未交增值税=198.20-20-39.64=138.56万元

借:应交税费–应交增值税(转出未交增值税) 138.56万元

贷:应交税费–未交增值税 138.56万元

6.扣减掉预交增值税32.43万元,应纳税额=138.56-32.43=106.13万元,最终的会计处理为:

借:应交税费–未交增值税 106.13万元

贷:银行存款 106.13万元

以上详细介绍了营改增后房地产企业增值税计算方法,也介绍了房地产企业增值税计算的案例分析。作为一名房地产企业的税务会计,一定要非常明白增值税交纳的时候应该如何计算预交。如果你阅读了本文内容,不是很明白,那么咨询一下会计学堂在线老师吧。

 

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